안녕하세요. 설재윤 변호사입니다.
오늘은 도시 및 주거환경정비법을 근거로, 주택조합(‘원고’)이 총회 없이 시공사의 채권자(‘피고’)가 대여한 시공사의 채무를 담보하기 위하여 피고에게 일반분양 대상 세대들에 대한 처분권을 제공하는 분양계약을 체결한 것은 효력이 없다고 판단한 사례를 소개해드리려고 합니다.
도시 및 주거환경정비법(‘도시정비법’)의 적용을 받는 주택조합(원고)이 시공사와 아파트 공사도급계약을 체결하면서 공사비를 마련하기 위한 방편으로 시공사에게 아파트의 일반 분양 대상 세대를 분양하기로 약정하는 계약을 체결하였다고 하더라도, 원고가 아파트 공사와 관련이 없는 시공사의 채무를 담보하기 위하여 시공사의 채권자(피고)에게 일반 분양 대상 세대들에 대한 처분권을 시공사의 채무에 대한 담보로 제공할 목적으로 체결한 분양계약은 도시정비법 제24조 제3항 제5호를 위반하였다고 주장하여 효력을 부정하는 데 성공하였습니다.
1. 사실관계
원고는 도시정비법의 적용을 받는 주택조합입니다. 원고는 시공사와 아파트를 신축하는 내용의 도급공사계약을 체결하였는데(‘이 사건 공사’), 원고는 시공사에게 부족한 공사비를 충당하기 위하여 일반 분양 대상 세대들에 대한 처분권을 제공하기로 하였습니다.
그런데 시공사는 피고에게 이 사건 공사와 관련이 없는 금전을 차용하였고, 원고와 시공사는 피고에게 이 사건 아파트 중 일반 분양 예정이었던 세대 일부를 분양하는 계약을 체결하였습니다(‘이 사건 분양계약’).
이후 시공사가 채무를 변제하지 못하자 원고는 피고에게 약속어음을 발행하고 원고와 어음금의 지급을 지체할 때에는 즉시 강제집행을 받더라도 이의가 없음을 인낙하는 취지의 공정증서도 작성하였습니다(‘이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성’). 피고들은 이 사건 공정증서에 기초하여 원고가 조합원들로부터 지급받을 분담금 채권 중 일부에 대하여 채권압류 및 전부명령을 받았고, 원고는 이 사건 이 사건 공정증서에 기한 강제집행의 불허를 청구하였습니다.
2. 쟁점정리 및 원고의 주장
도시정비법(시행 2005. 7. 13., 법률 제7597호, 2005. 7. 13., 개정된 것) 제24조 제3항 제5호는 아래와 같이 총회의 의결사항에 ‘예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약’을 규정하고 있습니다.
도시정비법(시행 2005. 7. 13., 법률 제7597호, 2005. 7. 13., 일부개정) 제24조 (총회개최 및 의결사항) ③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약
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이 사건의 쟁점은 (1) 이 사건 분양계약 및 이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성이 도시정비법 제24조 제3항 5호에서 정한 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당’하는지,
(2) 이 사건 분양계약 및 이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성에 대한 총회의 의결이 없이는 효력이 없는지 여부입니다.
원고는 (1) 이 사건 분양계약 및 이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성은 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 정한 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당’에 해당하는데도 총회의 의결이 없었다는 점, (2) 피고는 원고가 시공사의 피고에 대한 채무를 변제할 이유가 없다는 점을 알고 있었으면서도 시공사의 대표자과 공모하고 배임행위에 적극 가담하여 이 사건 분양계약 및 이 사건 공정증서를 작성하였으므로 민법 제103조에 따라 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다는 점, (3) 이 사건 분양계약에서 잔여 주택을 시공사에게 분양하는 목적은 아파트 준공 이후 잔여 공사비를 충당하기 위함이지 공사 진행 중에 시공사가 임의로 일반분양 대상 세대들을 처분할 수 있도록 하기 위함이 아니라는 점을 근거로 이 사건 분양계약 및 이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성은 효력이 없다고 주장하였습니다.
3. 법원의 판단 및 사건의 의의
법원은 원고의 주장을 받아들여 이 사건 분양계약 및 이 사건 약속어음 발행 및 공정증서 작성은 총회의 의결이 없어 효력을 인정할 수 없다고 판단하였습니다.
주택 조합이 총회의 결의를 거치지 않고 조합의 부담이 될 계약을 체결하면 도시정비법 또는 정관에 의하여 효력이 부정될 수 있습니다. 그러므로 사전에 법률전문가의 조력을 받아 조합이 체결하는 계약의 법적 성질 및 총회의 결의가 필요한지 여부를 파악하는 절차가 필요합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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